Процедурата разглежда реда, по който се сключва договор за кредит за недвижим имот, съдържанието на договора, както и правата и задълженията на страните при сключването му. По смисъла на ЗКНИП кредити за недвижими имоти са кредити, обезпечени с ипотека или друго сравнимо обезпечение върху недвижим имот, и кредити, чиято цел е придобиване или запазване на вещно право върху недвижим имот.

Потребител е всяко физическо лице, което при сключването на договор за кредит за недвижим имот действа извън рамките на своята търговска, стопанска или професионална дейност.

Кредитор е кредитна институция по смисъла на Закона за кредитните институции или финансова институция по чл. 3а от Закона за кредитните институции

Договорът за кредит за недвижим имот е договор за кредит, въз основа на който кредиторът предоставя или се задължава да предостави на потребителя кредит под формата на заем, разсрочено плащане или друга форма на улеснение за плащане.

Договорът за кредит се сключва в писмена форма, на хартиен или друг траен носител в два екземпляра – по един за всяка от страните по договора.

Договорът за кредит може да бъде сключен и чрез средства за комуникация от разстояние.

Кредиторът не може да изисква от потребителя заплащане на суми, включително на лихви, такси, комисиони или други видове разходи, свързани с договора за кредит, които не са предвидени в сключения договор за кредит.

Изискването за форма се прилага за всички изменения и допълнения към сключения договор за кредит, които се подписват от двете страни по договора.

При договори за кредит с общи условия общите условия са неразделна част от договора. Общите условия се предоставят на потребителя безвъзмездно, на хартиен или друг траен носител, или чрез средствата за комуникация от разстояние, по ясен и разбираем начин с еднакъв по вид, формат и размер шрифт – не по-малък от 12.

Договорът за кредит се изготвя на разбираем език и съдържа:

1) наименование на кредитора, неговото седалище и адрес на управление, телефонен номер и електронен адрес, както и името на потребителя, неговия единен граждански номер (личен номер или личен номер за чужденец), постоянен и настоящ адрес;

2) име/наименование на кредитния посредник, неговия постоянен адрес, съответно седалище и адрес на управление, телефонен номер и електронен адрес;

3) дата и място на сключване на договора;

4) вида на предоставения кредит;

5) срока на договора;

6) общия размер на кредита и условията за усвояването му;

7) условията за погасяване на кредита от потребителя, включително погасителен план, съдържащ информация за размера, броя, периодичността и датите на плащане на погасителните вноски, последователността на разпределение на вноските между различните неизплатени суми, дължими при различни лихвени проценти за целите на погасяването;

8) лихвения процент по кредита, с изрично посочване дали е фиксиран, или променлив, или комбинация от двата, условията за прилагането му и индекс или референтен лихвен процент, който е свързан с първоначалния лихвен процент, а при договор за кредит с променлив лихвен процент, при който се използва бенчмарк за лихвен процент – наименованието на бенчмарка и на неговия администратор, включително информация за свързаните с бенчмарка последици за потребителя, както и периодите, условията и процедурите за промяна на лихвения процент; ако при различни обстоятелства се прилагат различни лихвени проценти, тази информация се предоставя за всички приложими лихвени проценти;

9) годишен процент на разходите по кредита заедно с подробна информация за всички разходи, включени в общите разходи по кредита за потребителя;

10) информация за правото на потребителя, ипотекарния длъжник, поръчителя и другите солидарни длъжници да получат при поискване и безвъзмездно във всеки един момент от изпълнението на договора копия от него и анексите към него, извлечение по сметка под формата на погасителен план за извършените и предстоящите плащания;

11) обща сума, дължима от потребителя по кредита;

12) изисквани обезпечения;

13) разходи, дължими при предсрочно погасяване на кредита;

14) предупреждение за последиците и разходите за потребителя при просрочени плащания;

15) нотариални и други такси, които са свързани с договора за кредит, когато има такива;

16) допълнителни задължения, които възникват по договора за кредит, когато са предвидени такива (задължително сключване на договор за застраховка или на друг договор за допълнителна услуга, задължение за откриване на сметка по кредита и други);

17) подписи на страните.

Кредиторът е длъжен да предостави на потребителя право на избор да:

1) сключи договор за кредит, при който кредиторът се удовлетворява изцяло и окончателно до размера на обезпечението по договора след принудително изпълнение върху обезпечението по съдебен ред или след продажба от потребителя със съгласието на кредитора, или

2) сключи договор за кредит, при който при принудително изпълнение потребителят носи отговорност по чл. 133 от Закона за задълженията и договорите.

При договор за кредит с променлив лихвен процент кредиторът прилага референтен лихвен процент по определена от него методика.

Методиката съдържа ясна и разписана изчислителна процедура, в която се посочват видът, количествените изражения и относителната тежест на отделните компоненти (пазарни индекси и/или индикатори). Методиката се включва в договора за кредит и не може да бъде променяна едностранно от кредитора след сключването му. Кредиторът публикува на интернет страницата си методиката и размера на референтния лихвен процент.

Кредиторът осигурява информация за индекси, използвани за изчислението на променлив лихвен процент за срок 20 години назад.

Когато бенчмарк за лихвен процент, ползван от кредитор за референтен лихвен процент по договори за кредит, се промени съществено или вече не се изготвя, кредиторът прилага план за действие.

Кредиторът уведомява потребителя за промените в договора за кредит, произтичащи от прилагането на плана. Към момента на прилагането на плана новият лихвен процент по договора за кредит не може да е по-висок от размера на лихвения процент по договора преди този момент. Когато потребителят предсрочно погаси задълженията си по договора за кредит поради промяна в договора, произтичаща от прилагането на плана, обезщетение не се дължи.

Кредиторът уведомява потребителя на хартиен или на друг траен носител за всяка промяна на лихвения процент преди влизането в сила на промяната.

Уведомлението трябва да съдържа информация за размера на погасителните вноски след влизането в сила на новия лихвен процент, както и за броя или периодичността на погасителните вноски, ако се променят. Потребителят се смята за уведомен, когато уведомлението е било изпратено на последния посочен от него адрес.

Когато промяната на лихвения процент произтича от промяна в определен референтен лихвен процент и новият референтен лихвен процент е направен публично достояние чрез използването на подходящи средства и информацията за новия референтен лихвен процент и за неговите компоненти може да се намери в търговските помещения на кредитора, страните по договора за кредит могат да уговорят, че информацията се предоставя периодично на потребителя.

Когато промяната на лихвения процент произтича от аукцион на капиталовия пазар, поради което не е възможно кредиторът да уведоми потребителя за промяната преди влизането й в сила, кредиторът уведомява потребителя на хартиен или на друг траен носител за предстоящия аукцион и предоставя информация за възможните промени на лихвения процент по кредита.

При промяна на сроковете и условията на договора за кредит, договорени между потребителя и кредитора, кредиторът предоставя на потребителя на хартиен или на друг траен носител нов погасителен план, отразяващ промяната.

Кредиторът не може да задължава потребителя да гарантира договора за кредит чрез издаване на запис на заповед или менителница. Когато задълженията на потребителя по договора за кредит са гарантирани чрез издаването на запис на заповед или менителница, след всяко плащане кредиторът ги привежда незабавно в съответствие с остатъка по задължението. При погасяване на задължението на потребителя кредиторът е длъжен незабавно да върне на потребителя издадения запис на заповед или менителница.

Кредиторът може да събира от потребителя такси и комисиони за допълнителни услуги, свързани с договора за кредит.

Кредиторът не може да изисква заплащане на такси и комисиони за действия, свързани с усвояване и управление на кредита и не може да събира повече от веднъж такса и/или комисиона за едно и също действие.

Видът на таксите и/или комисионите и действието, за което се събират , трябва да бъдат ясно и точно определени в договора за кредит.

Правата, предоставени на потребителите, не може да се ограничават. Всяка уговорка, с която предварително се изключват или ограничават правата на потребителите, е нищожна. Отказът от права, предоставени на потребителите, е недействителен.

Всяка клауза в договор за кредит за недвижим имот, която противоречи на закона или има за цел заобикаляне, е нищожна . Всяка клауза в договор за кредит за недвижим имот с фиксиран лихвен процент, която определя обезщетение за кредитора, по-голямо от посоченото в закона, е нищожна.

Когато договорът за кредит е обявен за нищожен от съда, потребителят дължи връщане на сума, равняваща се на общия размер на кредита, но не дължи лихва или други разходи по кредита .

За договора за кредит се прилагат и правила от Закона за защита на потребителите.

Потребителят има право по всяко време да погаси изцяло или частично задълженията си по договора за кредит. В този случай потребителят има право на намаляване на общите разходи по кредита с лихвата и всички други разходи за оставащата част от срока на договора.

Кредиторът не може да откаже да приеме изцяло или частично предсрочното изпълнение по договора за кредит. Кредиторът има право на справедливо и обективно обосновано обезщетение за евентуалните разходи, които са пряко свързани с предсрочното погасяване на кредита, в размер до едно на сто от предсрочно погасената сума по кредита, когато кредитът е погасен преди изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му.

Кредиторът няма право на обезщетение или неустойка при предсрочно погасяване на договор за кредит, когато кредитът е погасен след изплащане на 12 месечни погасителни вноски от усвояването му. Кредиторът може по изключение да търси и по-голямо обезщетение, ако докаже, че е претърпял загуба от предсрочното погасяване на кредита.

Когато потребителят отправи изрично искане за предсрочно погасяване на кредита, кредиторът е длъжен своевременно да му предостави на хартиен или на друг траен носител информацията за размера на оставащата част от общия размер на кредита, общите разходи за оставащата част от срока на договора за кредит преди предсрочното погасяване и размера на обезщетението за предсрочното погасяване, както и използваните за това допускания.

Потребителите имат право да подават жалби, свързани с договори за кредити за недвижими имоти до КЗП.

Комисията за защита на потребителите и сдруженията на потребителите разясняват правата и задълженията на потребителите по договорите за кредити за недвижими имоти, предоставят им съвети и информация за правата им при ползването на кредити за недвижими имоти и съдействат за разрешаване на потребителски спорове и жалби.

Комисията и сдруженията на потребителите може да предявяват искове за преустановяване или за забрана на действия или търговски практики, които са в нарушение на колективните интереси на потребителите, и искове за обезщетение при условията и по реда на глава девета, раздел IV от Закона за защита на потребителите.

Кредиторите, съответно кредитните посредници са длъжни във вътрешните правила за осъществяване на тяхната дейност да предвидят процедура за подаване на възражения, решаване на спорове и определяне на обезщетения във връзка с жалби на потребители, свързани с предоставянето на кредити, и да предоставят информация на потребителите за това. Кредиторът, съответно кредитният посредник е длъжен да се произнесе и да уведоми писмено потребителя за решението си по всяко постъпило възражение в срок до 30 дни от получаването му. Ако кредиторът, съответно кредитният посредник не се произнесе в предвидения срок, както и когато решението не удовлетворява потребителя, спорът може да бъде отнесен за разглеждане от органа за алтернативно решаване на потребителски спорове. Кредиторът, съответно кредитният посредник информира потребителя за наличието на тази възможност и заявява дали ще участва в помирителното производство. Подаването на възражение или жалба от потребителите във връзка с договора за кредит за недвижим имот не е задължителна предпоставка за образуване на помирително производство.