Един от начините да си купим жилище на по-изгодна цена са търговете на съдебните изпълнители.

Повечето хора не са добре запознати със самата процедурата на покупката, както и с рисковете, които тя може да крие. Затова и възможността за закупуване на имот от съдия изпълнител често бива отхвърляна. Дори експертите, до колкото са експерти. Аз лично се съмнявам в качествата на „писателите” в интернет пространството, които са на различни мнения относно плюсовете и минусите на една подобна сделка.

По закон началната цена на обявения за публична продан имот се определя, като пазарната се намали с 25%. Всеки заинтересован може да проверява периодично за актуални търгове в сайта за продажби от съдебни изпълнители.

Купувач на имот може да бъде както физическо, така и юридическо лице. Търгът започва с тайно наддаване, като след отваряне на последното предложение, преминава в явен и всеки от участниците има възможност да наддава със стъпка в размер на 10% от начално обявената цена за имота.

Важна особеност е, че един наддавач може да участва с повече от едно наддавателно предложение. Тази възможност, в комбинация с опцията за преминаване към явно наддаване, предразполага към различни стратегии при участието.

Няма по-сигурен начин за покупка от тази през съдебно изпълнение. В това аз лично не съм убеден, доколкото има редица рискове. Процедурите наистина са строго регламентирани но дали са с много сериозна защита за всички, имащи отношение (взискател, длъжник, купувач) е друг въпрос.

С такива имоти често впоследствие възникват скрити проблеми. Затова, ако много държите да си купите имот точно от търг, задължително си наемете добър адвокат, компетентен в областта на вещното право.

Другото важно нещо, на което трябва да се обърне внимание е, че има немалко случаи, в които новият собственик не може да влезе във владение на закупения имот по ред причини и обстоятелства, свързани с нежеланието на предишните обитатели да се разделят с имуществото си.

Проблемите най-общо са следните:

1. Имота е обременен с ипотека. При продажбата на имота, не винаги е възможно да се погаси ипотеката и тогава вариантите са два. Единият е след преговори с банката и предоставяне на гаранция от страна на длъжника, ипотеката да бъде вдигната. Вторият е да не бъде вдигната и да станете горд собственик на ипотекиран имот, до окончателното изплащане на дълга към кредитора.
2. Имота е обременен с повече от една ипотека, а този, който се грижи за защита на интересите ви или пък самите вие не сте направили по-задълбочена проверка. Така отново има опасност да се сдобиете с имот, който е следван неотлъчно от ипотеката, наложена от неудовлетворен кредитор.
3. Имота е съпроводен с вещни тежести. Това най-често са правото на ползване, строеж (суперфиция), преминаване (сервитут). Това са права на трети лица, които също следват имота и независимо от промяната на собственика са валидни за третите лица и за имота.
4. Право на ползване на имота. Това право се учредява в полза на трети лица и ако случайно е пожизнено и вие придобиете имота, това право следва имота и не се съобразява с вас в качеството ви на нов собственик. Тези трети лица ще могат пожизнено да си ползват имота.
5. Подписани договори за наем. Правото на наемателя да използва имота е до края на договора, но не повече от една година.
6. Претенции на трети лица относно правото на собственост. Основно юридическо правило е, че правото на собственост на настоящия собственик зависи от това дали собственикът на имота преди него е притежавал право на собственост върху имота, а правата на предишния собственик, от своя страна, зависят от правото на собственост на неговия предшественик. По този начин, ако някой от предишните собственици не и притежавал чисто от тежести и неоспоримо право на собственост, това ще се отрази на правото на собственост на настоящия собственик, като трето оправомощено лице може да отправи претенции, че има вещни права върху имота, срещу настоящия собственик. Това разбира се може да се случи при покупка на имот не само от съдия изпълнител.
7. Нежелание на ползвателя на имота да го напусне. Тук разбира се има защита по съдебен ред, но отнема време и разходи.

Всичко описано води до големи проблеми. Всички те са разрешими, но цената е висока. Тази цена има не само финансово изражение. Минава много време, което е придружено с големи тревоги.