1.Нормативна уредба

Чл.149 – чл.155 и чл.166 – чл.179 от Закона за задълженията и договорите.

2.Същност

Когато изпълнението на едно задължение е обезпечено с недвижим имот, така че кредиторът при неизпълнение да се удовлетвори от цената на имота по предпочитание пред другите кредитори на същия длъжник или на собственика на имота, е налице ипотечно право в негова полза.

3.Особености на ипотечното право

Ипотеката е вещно право, което следва вещта и представлява една особена гаранция за кредитора. Тя не може да възникне преди възникването на вземането, което ще обезпечава.

Плащането на част от дълга не е основание за освобождаване от тежестта на ипотеката, за това в теорията тя се определя като неделимо право.

4.Какво може да се ипотекира?

• всички недвижими имоти, изброени в чл. 110 от Закон за собствеността;
• постройка, притежавана в суперфициарна собственост върху чужда вещ;
• суперфициарно право;
• етаж в етажна собственост;
• идеална част, която някой собственик има върху недвижим имот.

5.Видове ипотеки

• Договорна ипотека

– ипотека, която възниква чрез вписване на договор за ипотека във имотния регистър;

– съставена във формата на нотариален акт;

– учредява се само върху имоти, които при сключването на договора принадлежат на лицето, което я учредява;

– съдържа определени данни, изброени в чл.167 от ЗЗД.

• Законна ипотека

– ипотека, която се учредява по силата на закона;

– уредена е в  чл.168 от ЗЗД;

– вписва се въз основа на акт за отчуждаване, за делба, за кредитиране и т.н.

6.Учредяване на ипотеката

Ипотеката се учредява чрез вписване в имотния регистър. Вписването се извършва от съдиите по вписванията. То има сила 10 години от деня, в който е било извършено (чл.172, ЗЗД). След това вземането губи ипотечното си обезпечение, освен ако вписването не бъде подновено преди изтичане на 10-те години. Ако не се извърши подновяване на ипотеката в посочения срок тя пак може да се впише, но в този случай няма да имаме подновяване, а ново вписване.                                                 

Възможно е обезпеченото с ипотеката вземане да претърпи промени, по отношение на кредитора или длъжника. Тези промени ще засегнат облигационното отношение. За да могат да имат действие, те трябва да бъдат извършени в писмена форма с нотариална заверка на подписите и вписани в имотния регистър.

7.Реализиране на ипотечното право

За да реализира ипотечното си право, ипотекарният кредитор трябва да се снабди с изпълнителен лист за вземането и за ипотечното си право. Съдът трябва да постанови, че признава на кредитора правото на предпочтително удовлетворяване от цената на ипотекирания недвижим имот, т.е. от цената, която ще бъде добита на публичната му продан. Снабден с изпълнителен лист за вземането си и за ипотечното си право, кредиторът може да обърне изпълнението си върху всички длъжникови имоти.

Принудителното изпълнение започва с пращане на призовка за доброволно изпълнение на длъжника. Публичната продан може да бъде осуетена от длъжника или от собственика на имота (лично незадължен) чрез плащане на дължимата сума. Ако длъжникът е собственик на имота, той може да осуети принудителната продан, само ако внесе всичко, което съставлява негов дълг. Ако длъжникът не е собственик, той обезпечава вземането само до размера на сумата, за която ипотеката е вписана.

Ако третото лице – собственик на ипотекирания имот, но не лично задължен – удовлетвори ипотекарния кредитор, то встъпва в правата на така удовлетворения кредитор срещу длъжника.

8.Заличаване на ипотеката

Ипотеката се заличава:

•  въз основа на съгласието на кредитора, което трябва да бъде дадено в нотариално заверена форма
• по искане на купувача на имота на публична продан, тъй като последната погасява всички ипотеки
• въз основа на влязло в законна сила съдебно решение
• ако ипотеката не бъде подновена.

9.Погасяване на ипотеката

Основанията за погасяване на ипотеката са следните:

•  Погиване на ипотекирания имот (чл.154 от ЗЗД)
• Отчуждаването на имота за държавна и обществена нужда, като в този случай държавата и обществените организации ще отговарят за задълженията, обезпечени с ипотека върху отчуждения имот до размера на дължимото обезщетение
• при извършване на публична продан
• при заличаване на ипотеката
• когато кредиторът придобие сам ипотекирания имот.