1. Нормативна уредба

• Закон за административните нарушения и наказания (ЗАНН)
• Закон за собствеността (ЗС)
• Закон за управление на етажната собственост (ЗУЕС)

2.Етажна собственост. Общи части в етажната собственост.

Етажна собственост възниква, когато етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица. Дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

При сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните стени, вътрешните разделителни стени между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите, гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби, жилището на портиера и всичко друго, което по естеството си или по предназначение служи за общо ползване. Общите части не могат да се делят.

Въведен е особен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. То се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, като договорът се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

3.Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части в етажната собственост

Компетентен орган

Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението или на съвместно общо събрание по реда на чл. 18 ЗУЕС (чл. 48, ал. 1 и 4 ЗУЕС). В определени случаи за извършване на необходим или неотложен ремонт на общи части на сградата може:

• да се отпуснат финансови средства незабавно и с решение на управителния съвет (управителя) (чл. 48, ал. 5, чл. 49, ал. 1 ЗУЕС);
• да се направят разходи от собственик за негова сметка (чл. 48, ал. 6 ЗУЕС);
• кметът на общината да издаде заповед, с която да задължи собствениците да осъществят в определен срок неотложен ремонт;
• неотложният ремонт да се извърши от кмета на общината или района (чл. 49, ал. 4 и 5 ЗУЕС).

Кой може да свика общо събрание?

Лицата, които могат да свикат общо събрание, за да приеме решение за извършване на ремонт, обновяване или действия, свързани с поддържане на общите части в етажната собственост, са:

• управителен съвет (управител)
• контролен съвет (контрольор)
• кмет на община или район
• собственици на самостоятелни обекти, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата (чл. 12 ЗУЕС)
• управителен съвет (управител) на една от етажните собствености при съвместно общо събрание (чл. 18, ал. 2 ЗУЕС)

Необходими документи

За да се извършат действия по ремонт, обновяване или поддържане на общите части в етажната собственост, е необходимо решение на общото събрание на собствениците или на сдружението или на управителния съвет при необходим или неотложен ремонт (чл. 48, ал. 1 и 5 ЗУЕС).

Процедура

• Свикване и провеждане на общо събрание – За да се вземе решение за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, трябва да се свика и проведе общо събрание на собствениците по реда на чл. 13 и 16 ЗУЕС. При необходимост от решаване на въпрос, който е свързан с общи части на две или повече етажни собствености, може да се проведе съвместно общо събрание, за участието в което етажните собствености излъчват равен брой представители. Съвместното общо събрание се свиква по инициатива на управителния съвет (управителя) на една от етажните собствености и се провежда по общите правила за провеждане на общо събрание по ЗУЕС (чл. 18, ал. 1 и 2 ЗУЕС).
• Приемане на решение за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части – Ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части се извършва само след приемане на решение от общото събрание на собствениците или на сдружението (чл. 48, ал. 1 ЗУЕС).

Общото събрание приема решение за обновяване и за извършване на основен ремонт, с мнозинство не по-малко от 67 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост, при спазване на изискванията за кворум по чл. 15, ал. 1 ЗУЕС (чл. 17, ал. 2, т. 3 и ал. 4, чл. 33, ал. 2, т. 3 и ал. 4 ЗУЕС).

Извън случаите на обновяване и извършване на основен ремонт решенията се приемат с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост (чл. 17, ал. 3, чл. 33, ал. 3 ЗУЕС).

Решението за извършване на ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части между отделни етажни собствености се приема от съвместното общо събрание с мнозинство две трети от присъстващите (чл. 18, ал. 3, чл. 48, ал. 4 ЗУЕС).

• Извършване на ремонт, обновяване и поддържане на общите части в етажна собственост

Управителният съвет (управителят) организира изпълнението на решенията на общото събрание и изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им.

Управителният съвет (управителят) на сдружението може да възложи с договор дейности по поддържането на общите части на външни за етажната собственост лица, когато е прието решение на общото събрание за това.

Контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост.

Разходите за ремонт, обновяване, реконструкция и преустройство на общите части, за които има прието решение на общото събрание на собствениците или на сдружението, се разпределят между собствениците на самостоятелни обекти съразмерно с притежаваните от тях идеални части от общите части на сградата.

При ремонти на общите части с предимство се извършват дейности от строително-технически характер за привеждане на сградата в съответствие с мерките и указанията в техническия й паспорт.

За текущото поддържане на общите части на етажната собственост собствениците и обитателите на самостоятелни обекти правят ежемесечни вноски в размер, определен в правилника за вътрешния ред или с решение на общото събрание.

Общото събрание на собствениците или на сдружението създава и поддържа фонд „Ремонт и обновяване“, средствата в който се набират от вноски от собствениците в размер, определен с решение на общото събрание или от други източници. Средствата във фонда се набират в разплащателна сметка със специално предназначение, която се открива на името на председателя на управителния съвет (управителя) или на сдружението. Разпореждането със средствата от сметката се извършва от председателя на управителния съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от общото събрание.

• Извършване на необходим ремонт

За извършване на необходим ремонт на общи части на сградата се отпускат финансови средства незабавно с решение на управителния съвет (управителя). Общото събрание утвърждава направените разходи, които са удостоверени с платежни документи.

Разходите за извършване на необходим ремонт, направени от собственик за негова сметка, му се възстановяват с решение на общото събрание или се прихващат от дължимите от него вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ след представяне на платежни документи. Ако разходите, извършени от собственик, не бъдат възстановени по този ред, той има право да предяви иск срещу останалите собственици, които отговарят солидарно за възстановяването им (чл. 48, ал. 5-7 ЗУЕС).

• Извършване на неотложен ремонт

В случаи, когато сградата или отделният вход в режим на етажна собственост се нуждаят от неотложен ремонт, с решение на управителния съвет (управителя) незабавно се отпускат финансови средства от фонд „Ремонт и обновяване“. Когато във фонда липсват средства или средствата са недостатъчни, председателят на управителния съвет (управителят) незабавно свиква общото събрание по реда на чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, за да приеме решение за набиране на средства за извършването на ремонта.

Ако общото събрание не бъде свикано или не вземе решение, председателят на управителния съвет (управителят) или заинтересованите лица уведомяват кмета на общината или района за обстоятелствата по чл. 49, ал. 1 ЗУЕС. Кметът на общината извършва проверка и издава заповед, с която задължава собствениците да осъществят в определен срок неотложния ремонт. Заповедта се съобщава на председателя на управителния съвет (управителя) и може да се обжалва пред административния съд по местонахождението на ЕС. Когато тази заповед не е изпълнена в срок или е допуснато предварително изпълнение по нея, неотложният ремонт се извършва от кмета на общината или района. В тези случаи въз основа на заповедта и платежните документи за извършените разходи се издава изпълнителен лист в полза на общината или района за събиране на вземането по реда на Гражданския процесуален кодекс (чл. 49 ЗУЕС).

• Консумативни разходи и разходи за текущо поддържане

Консумативните разходи и разходите за текущо поддържане за общите части на етажната собственост се разпределят по равно според броя на собствениците и обитателите. Деца до 6-годишна възраст и обитатели, които пребивават в етажната собственост не повече от един месец, не заплащат такива разходи.

Собственик или обитател, който отсъства повече от един месец, заплаща за времето на отсъствие 50 на сто от консумативните разходи. За отсъствието се уведомява писмено председателя на управителния съвет (управителя).

Когато по решение на общото събрание на собствениците или на сдружението в сградата има портиер, разходите за него се разпределят при условията и по реда на чл. 51, ал. 1 и 3 ЗУЕС.

Собственици или обитатели, които упражняват професия или извършват дейност в етажната собственост, при която достъпът на външни лица е по-голям от обичайния, заплащат консумативни разходи до петкратния размер на разходите по чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. Собственици или ползватели на магазини, ресторанти, производствени, стопански и други помещения с нежилищно предназначение заплащат консумативните разходи в същия размер.

Собственици и обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат консумативни разходи за всяко животно в размер като за един обитател (чл. 51 ЗУЕС).

• Технически паспорт

За всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт при условията и по реда на Закона за устройство на територията. Председателят на управителния съвет (управителят) е длъжен да съхранява безсрочно техническия паспорт. Кметът на общината или района упражнява текущ контрол за етапното изпълнение на мерките, предвидени в техническия паспорт (чл. 54 ЗУЕС).

4. Административнонаказателна отговорност

Собственик или обитател в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв., когато е юридическо лице.

Член на управителен съвет (управител), член на контролен съвет (контрольор), който наруши или не изпълни задълженията си по този закон, ако извършеното не съставлява престъпление, се наказва с глоба от 300 до 1000 лв.

Установяването на нарушенията се описва в констативен протокол, който съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение, и се съставя от:

• управителния съвет;
• управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание – когато в ЕС няма избран управителен съвет;
• контролния съвет – когато се установяват нарушения, извършени от член на управителния съвет (управителя);
• контрольора и двама собственици, определени с решение на общото събрание – когато в ЕС няма избран контролен съвет.

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице. Установяването на нарушенията, издаването, обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на ЗАНН (чл. 57 ЗУЕС).

5. Понятия

• самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост – обособена част от сграда в режим на етажна собственост със самостоятелно функционално предназначение;
• жилищен комплекс от затворен тип – комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица;
• обитатели – физически или юридически лица, които не са собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, но пребивават в тях на друго правно основание;
• необходим ремонт – дейност за привеждане на сградата, на общи части, инсталации или части от тях в съответствие с нормативните изисквания за техническа пригодност на сградата и инсталациите, включително и покривите, с оглед отстраняване на създадени пречки или неудобства за нормалното използване на сградата и самостоятелните обекти в нея;
• неотложен ремонт – дейност за предотвратяване разрушаването на сградата, на нейни конструктивни елементи, общи части, инсталации или части от тях, както и за отстраняване на значителни повреди и деформации, водещи до опасност за живота и здравето на собствениците, обитателите и други лица, до нанасяне на увреждане на околната среда и на близкостоящи сгради;
• консумативни разходи – разходите за осветление, почистване, асансьор и други, необходими за поддържане на общите части на сградата;
• полезни разходи – разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части;
• поддържане на общите части – дейност, насочена към запазване на общите части в добро състояние, съответстващо на изискванията на закона;
• преустройство на обща част на сградата – дейност, при която може да се променя предназначението на обекта със или без изпълнение на строителни и монтажни работи.