Автор: Габриела Нешева

1. Нормативна уредба

• Граждански процесуален кодекс
• Закон за административните нарушения и наказания
• Закон за собствеността
• Закон за управление на етажната собственост

2. Етажна собственост

Етажна собственост възниква, когато етажи или части от етажи, заедно с придадените към тях помещения в тавана или зимника, принадлежат на отделни собственици – държавата, общините и други юридически или физически лица. Дяловете на отделните съсобственици в общите части са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

3. Управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост

Жилищен комплекс от затворен тип – въведен е особен режим на управление на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип. То се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти, като договорът се вписва по партидата на всеки самостоятелен обект и е противопоставим на неговите последващи приобретатели.

За управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един собственик, се прилагат разпоредбите на Закон за собствеността. Съгласно чл. 42  от Закон за собствеността, управлението на общите части в такива сгради и надзорът за изпълнение на задълженията на обитателите принадлежи на общото събрание на собствениците и на избрания от него управител.

Управителният съвет (управителят) е орган на управление, както и изпълнителен орган на етажна собственост, а контролният съвет (контрольорът) контролира дейността на управителния съвет (управителя).

Управлението обхваща реда и контрола върху ползването и поддържането на общите части и спазването на вътрешния ред в сграда в режим на етажна собственост, както и контрола върху изпълнението на задълженията на собствениците и обитателите.

Право на собствениците на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост е да участват в управлението на етажната собственост, а обитателите имат право да участват в управлението на етажната собственост със съвещателен глас.

Във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост се води книга на собствениците, в която се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелния обект и началната дата на обитаване. Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

4. Компетентен орган

Членовете на управителния съвет (управителят) и на контролния съвет (контрольорът) се избират и освобождават от общото събрание на етажната собственост.

5. Лица, които могат да бъдат членове на управителен и контролен съвет, управители и контрольори

Управителният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима. Членове на управителния съвет могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си по права линия или по съребрена линия до втора степен.

Контролният съвет се състои от нечетен брой членове, определен с решение на общото събрание, но не по-малко от трима. Членове на контролния съвет могат да бъдат само собственици, които не са в роднинска връзка помежду си, както и с членовете на управителния съвет, по права линия или по съребрена линия до втора степен.

Собственик може да откаже да бъде член на управителния съвет (управител) или член на контролния съвет (контрольор) само в случаите на трайна фактическа невъзможност поради болест или дълготрайно отсъствие през съответната година, както и при предложение за повторен избор.

Мандатът на член на управителния съвет (управителя) и на контролния съвет (контрольора) може да се прекрати предсрочно при неизпълнение на задълженията му само с решение на общото събрание.

6. Необходими документи

• Решение на общото събрание
• Протокол от проведено общо събрание

Членовете на управителния и контролния съвет, съответно управителят и контрольорът се избират с решение на общото събрание на етажната собственост, като за провеждането на общото събрание се съставя протокол. За изготвения протокол на собствениците се връчва съобщение .

7. Избиране на управителен съвет (управител)

Изборът на управителен съвет (управителя) се извършва от общото събрание на етажната собственост с решение, което се приема с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

Членовете на управителния съвет избират от своя състав председател.

Избор на нов управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата по чл. 19, ал. 2 ЗУЕС, като управителния съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов.

Управителният съвет (управителят) уведомява съответната общинска или районна администрация за избора им в 14-дневен срок от произвеждането му. Към уведомлението се прилага заверено копие от решението на общото събрание.

8. Избиране на контролен съвет (контрольор)

Изборът на контролен съвет (контрольора) се извършва от общото събрание на етажната собственост с решение, което се приема с мнозинство, повече от 50 на сто от представените идеални части от общите части на етажната собственост.

Членовете на контролния съвет избират от своя състав председател.

В резултат от процедурата се избират управителен или контролен съвет, управител или контрольор.

Собствениците и обитателите са длъжни да изпълняват решенията на управителния съвет (управителя) като орган на управление на етажната собственост.

Управителен съвет (управител) се избира за срок до две години.

По решение на общото събрание на членовете на управителния съвет (управителя), съответно на членовете на контролния съвет (контрольора) може да се заплаща възнаграждение.

9. Заседания и кворум

Заседания и кворум на управителния съвет – Управителният съвет провежда заседание най-малко веднъж на три месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на управителния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

Заседания и кворум на контролния съвет – Контролният съвет провежда заседание най-малко веднъж на 6 месеца и приема решения с обикновено мнозинство, ако присъстват две трети от членовете му. За заседанията на контролния съвет се съставя протокол, който се подписва от присъствалите членове.

10. Правомощия

Правомощия на управителния съвет (управителя)

• организира изпълнението на решенията на общото събрание
• следи за спазването на вътрешния ред в етажната собственост
• съхранява протоколната книга, плановете на сградата, книгата за входяща и изходяща кореспонденция, техническия паспорт на сградата, когато има такъв, книгата за приходите и разходите и други
• изготвя годишния бюджет за управлението, поддържането и ползването на общите части на етажната собственост и годишния план за извършване на ремонти, реконструкции, преустройства и други дейности в сградата, както и отчети за изпълнението им
• представлява етажната собственост в отношенията й с органите на местната власт и с други правни субекти
• води и съхранява книгата на собствениците по чл. 7 ЗУЕС
• заявява за вписване обстоятелствата, подлежащи на вписване в регистъра по чл. 44 ЗУЕС, и промените в тях
• осъществява други правомощия, възложени му от общото събрание
• свиква общото събрание
• председателят или друг член на управителния съвет или управителят председателства общото събрание; като председателят на управителния съвет (управителят) предоставя протокола от общото събрание за запознаване на всеки собственик или негов представител, както и препис от него при поискване
• управителният съвет (управителят) на една от етажна собственост свиква съвместно общо събрание на две или повече етажни собствености

Правомощия на контролния съвет (контрольора)

• контролира дейността на управителния съвет (управителя) по изпълнението на бюджета и решенията на общото събрание за изразходването на средствата на етажната собственост
• извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на обшото събрание доклад за резултатите от нея
• има достъп до данните в книгата по чл. 7 ЗУЕС
• свиква общото събрание

11. Отчет

Управителният съвет (управителят) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът и протоколите от заседанията на управителния съвет се предоставят за запознаване на всеки собственик или обитател при поискване.

Контролният съвет (контрольорът) се отчита с писмен доклад пред общото събрание в края на мандата си. Докладът се предоставя за запознаване на всеки собственик или обитател при поискване.

12. Отмяна на актовете на управителния съвет (управителя)

Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразен акт на управителния съвет (управителя). Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаването на писмената покана, връчена по реда на чл. 13, ал. 2-6 от ЗУЕС. Молбата се разглежда по реда на ГПК. Съдът оставя в сила или отменя акта на управителния съвет (управителя). Решението на съда е окончателно.

13. Административнонаказателна отговорност

Член на управителния съвет (управител), член на контролния съвет (контрольор), който наруши или не изпълни задълженията си съгласно закона, ако извършеното не съставлява престъпление, се наказва с глоба от 300 до 1000 лв. Председател на управителния съвет (управител), който не заявява за вписване обстоятелства, подлежащи на вписване в публичния регистър по чл. 44 ЗУЕС, както и промените в тях, се наказва с глоба от 100 до 500 лв.

Установяването на нарушенията се описва в констативен протокол, който съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение, и се съставя от:

• управителния съвет
• управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание – когато в етажната собственост няма избран управителен съвет
• контролния съвет – когато се установяват нарушения, извършени от член на управителния съвет (управителя)
• контрольора и двама собственици, определени с решение на общото събрание – когато в етажната собственост няма избран контролен съвет

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на управителния съвет (управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на управителния съвет (управителят) незабавно го предоставя на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице. Установяването на нарушенията, издаването, обжалването и изпълнението на наказателните постановления се извършват по реда на ЗАНН.