1.Нормативна уредба

Чл.228 – Чл.239 от Закона за задълженията и договорите.

2.Какво представлява договорът за наем?

Това е двустранен,възмезден и консесуален договор,при който имаме две страни:

• наемодател,който се задължава да предостави една своя вещ за временно ползване и
• наемател,който от своя страна трябва да плати определена цена за ползването на отдадената под наем вещ.

3.Предмет на договора

Предмет на този тип договор могат да бъдат всякакви вещи – движими и недвижими.

Не могат да се отдават под наем заместими и потребими вещи.

4.Продължителност на договора

Съществуват ограничения свързани с продължителността на договора посочени в чл.229:

• не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка;
• по отношение на лицата,които могат да извършват само действия по обикновено управление,продължителността на договора е до три години.

5.Задължения за страните

Сключвайки договора за наем страните поемат съответните задължения,изчерпателно изброени в Закона за задълженията и договорите.

     5.1 Задължения за наемодателя

• ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета;
• разноските по предаването на вещта са за негова сметка;
• трябва да поддържа наетата вещ, с изключение на дребните поправки,които са за сметка на наемателя;
• трябва да обезпечи спокойното ползване на вещта от наемателя,т.е да се въздържа от всякакви действия,които биха могли да затруднят последния да упражнява правата си;
• дължи обезщетение на наемателя, ако последният бъде лишен от ползуването на наетия имот преди изтичане на наемния срок поради прехвърляне на имота.

     5.2 Задължения за наемателя

• той е длъжен да си служи с вещта съобразно определеното в договора, а при липса на подобно уговаряне – съгласно предназначението й;
• следва да плаща наемната цена и съответните разноски свързани с използването на вещта;
• трябва да съобщава незабавно на наемодателя за повредите и посегателствата, извършени върху наетата вещ;
• дължи обезщетение, ако той или лица от неговото домакинство,повредят вещта през времето на използването й;
• за негова сметка са дребните поправки свързани с обикновената употреба на вещта.

6.Действие на договора за наем спрямо трети лица

Когато договорът за наем при сключването му е бил вписан в Имотния регистър,при прехвърлянето на имота този договор ще има сила спрямо новия приобитател.

• Договор за наем с достоверна дата

– задължителен за новия приобитател до предвидения срок;

• Договор за наем без достоверна дата

– задължителен за новия приобитател като договор за наем без определен срок.

7.Какво представлява пренаемането и какви са последиците от него?

Пренаемането е договор,при който наемателят сключва договор за наем с едно трето лице – пренаемател. Сключвайки такъв договор, наемателят не се освобождава от задълженията, които произтичат от неговия първоначален договор с наемодателя.

Наемодателят от своя страна има пряк иск за наемната цена срещу пренаемателя,като последния не може да противопостави плащанията,които е направил преждевременно.

Отношенията между наемателя и пренаемателя не променят по никакъв начин наемното правоотношение.Необходимо е, да се отбележат обаче няколко особености,а именно,че:

• пренаемателят не може да има повече права от наемателя;
• ако пренаемането е било забранено от наемодателя,последния може да развали договора.

8.Продължаване на договора за наем

Чл.236 постановява,че ако наемателят продължи да използва вещта след изтичане на наемния срок,без наемодателят да се противопостави, договорът ще се счита за продължен.

9.Основания за прекратяване

• ако договора е безсрочен,може да бъде прекратен с едномесечно предизвестие;

• с изтичане на срока,за който е сключен;

• погиването на вещта също е валидно основание за прекратяване;

• когато наемателят на помещението не спазва наредбите свързани с редаи управлението на етажната собственост,може да бъде изваден от наетото жилище;
• разваляне от изправната страна.