1.Нормативна уредба

Закон за арендата в земеделието

2.Какво представлява договора за аренда?

При договора за аренда имаме две страни:

• арендодател, който се задължава да предостави за временно ползване предмета на договора и
• арендатор, който следва да извърши определено арендно плащане в полза на арендодателя

3.Форма и начин на сключване на арендния договор

В закона е предвидено, че договора за аренда следва да бъде сключен в писмена форма и нотариално заверен.

Освен това той се вписва в нотариалните книги на съответната общинска  служба по земеделие и се регистрира. За да бъде валиден, освен по-горе описаните изисквания се предвижда при вписването да се представи издадена или заверена скица на арендувания обект.

4.Условия и ред на регистриране на арендните договори

Условията, при които се регистрират арендните договори, се определят от Наредба, издадена от министъра на земеделието

5.Има ли предвидени минимални срокове за сключването на договора?

В чл.4, ал.1 от ЗАЗ е предвидено, че минималният срок, за който този вид договор може да бъде сключен е не по-малко от 4 стопански години.

Под една стопанска година следва да се разбира времето от първи октомври на текущата година до първи октомври на следващата година.

6.Права и задължения на страните по договора

Права и задължения на арендатора:

• да осигурява текущото поддържане на имота
• да плаща данъците и таксите, свързани с ползването на арендувания обект на договора
• да застрахова приетите по опис сгради, инвентар и животни, както и привнесените в обекта на договора вещи и добиви, освен ако не е уговерено друго
• да извършва арендните плащания в уговорения вид и срокове, като размера, начините и времето за извършване им се определят по правила уредени в чл.8, ал.2 – ал.5 от Закона за арендата в земеделието.
• да ползва арендувания обект на договора с грижата на добър стопанин съгласно определеното с договора предназначение
• да спазва установените санитарно-хигиенни, противопожарни и екологични норми и да не уврежда обекта на договора
• да изменя начина на трайно ползване на обекта на договора и да извършва подобрения в него само с предварително писмено съгласие на арендодателя. Съгласие не е необходимо, когато измененията и подобренията не се отразяват върху ползването на обекта на договора след изтичане на срока на договора.
• при извършването на строителни работи, за които се изисква разрешение за строеж, изменения свързани с трайното ползване на обекта и подобрения следва да получи предварителното писмено съгласие на арендодателя
• да търпи извършването на подобрения в обекта на договора, освен ако с тях не се създават съществени затруднения за ползването на последния
• да търпи необходимите действия на арендодателя за поддържане и запазване на обекта на договора.

Права и задължения на арендодателя:

• да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта   на договора от арендатор
• да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора, да го поддържа в това състояние за срока на арендата
• да плаща данъците и таксите, свързани със собствеността.
• да заплати обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи, включително и авансово, по искане на арендатора.
• да иска подходящо увеличение на арендното плащане, ако с извършените от него подобрения върху обекта е допринесено за нарастване на добивите от обекта
• да заплати на арендатора направените от него необходими разноски за обекта на договора извън тези по чл. 7., които са свързани с текущото поддържане на обекта, данъците свързани с ползването и т.н.

7.Други възможности предвидени в полза на арендатора

В чл.11 от ЗАЗ се предвижда възможността арендаторът :

• да преарендува част или целия обкт
• да заложи правата си по договора за аренда
• да прехвърли правата си на трето лице.

При преарендуването, преарендаторът не може да има повече права от арендатора.

Преарендуване, залагане на правата по договора за аренда или  прехвърляне на правата по него на трето лице не е възможно, в случаите, когато селскостопански изследователски институти и физически лица, арендуват държавни или общински земи.

8.Кога е възможно договора за аренда да бъде изменен?

Всяка от страните по договора за аренда може да поиска неговото изменение, ако:

• обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно след сключване на договора за аренда и
• това доведе до очевидно несъответствие между поетите от  страните задължения

При гореописаната хипотеза, при която се предвижда възможност за изменение на договора, не може  да се засяга уговорения срок.

Други особености свързани с изменението на договора:

• срокът на действие на изменението е най-малко до края на стопанската година, през която е направено искането за изменение
• насрещната страна, спрямо която е отправено искане за изменение, в едномесечен срок, освен ако не е уговорен друг,следва да отговори писмено на предложението
• по иск на страната направила предложението, решение за изменение може да бъде взето от съответния РС
• отказ от право да се иска изменение е нищожен.

Важно е да бъде отбелязано, че увеличаването или намаляването на обекта по договора вследствие стопанисването му не е основание за изменение на арендното плащане.

9.Продължаване на договора за аренда

• извършва се в писмена форма с нотариална заверка на подписите
• вписва се в нотариалните книги и регистъра на съответната общинска служба по земеделие
• предложението за продължаване на договора се прави до изтичането на деветия месец на стопанската година предхождаща прекратяването му

10.Прекратяване на договора

• с изтичане на срока, за който е сключен
• при неизпълнение – по общия ред, доколкото в този закон не е предвидено друго
• по взаимно съгласие на страните
• с едностранно предизвестие –  в предвидените случаи в ЗАЗ
• със смъртта или поставянето под запрет на арендатора
• с прекратяването на ЮЛ
• при принудително отчуждаване на арендувана земя по реда на ЗДС и ЗОС
• при трайна нетрудоспособност на арендатора при условия и ред предвидени в закона
• при забавяне на арендните плащания за повече от 3 месеца
• с едностранно писмено предизвестие на всяка от страните отправено след изтичането на четвъртата година, ако договорът е сключен без срок.

Прекратяването на договора се регистрира в съответната общинска служба и се вписва в нотариалните книги.