1.Нормативна уредба

Граждански процесуален кодекс (ГПК)

Закон за собствеността (ЗС)

Закон за задълженията и договорите (ЗЗД)

Закон за наследството (ЗН)

Закон за кадастъра и имотния регистър (ЗКИР)

Правилник за вписванията (ПВ)

Наредба № 2 от 21 април 2005 г. за воденето и съхраняването на имотния регистър (Наредба № 2 от 21 април 2005 г.)

Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията (ТДТСАВ)

2.Юридическа характеристика

Вписването се състои в даване гласност на подлежащите на вписване актове по начина, предвиден в ПВ. Вписване, отбелязване и заличаване се допуска само за случаите, които са предвидени изрично в законите или в ПВ (чл. 1 и 2 ПВ).

Имотният регистър е система от данни за недвижимите имоти на територията на Република България, за тяхната индивидуализация, собствениците, носителите на други вещни права, ипотеки, възбрани и други права, предвидени в закон. Той показва състоянието на посочените обстоятелства след последното вписване и дава възможност да се проследят хронологично промените във вписаните обстоятелства, както и вписаните актове. Регистърът се води и съхранява от Агенцията по вписванията.

Съгласно чл. 58а, ал. 1 и 2 ЗКИР, службите по вписванията (СП) в седалищата на районните съдилища са териториални звена на Агенцията по вписванията, която е изпълнителна агенция към министъра на правосъдието. Службите по вписванията водят имотния регистър за имотите, които се намират в техния район на действие. Районът на действие на Службите по вписванията съвпада с района на районния съд.

Общите правила за вписване на актове относно недвижими имоти са описани в отделна процедура.

1. В чл. 114 ЗС са посочени исковите молби за вписване, като същите са конкретизирани в чл. 11 ПВ, съгласно който се вписват:

а) исковите молби, с които се иска:

– разваляне (чл. 87, ал. 3 ЗЗД); унищожаване (чл. 32 ЗЗД); отменяване (чл. 227 ЗЗД, чл. 37 ЗН) или признаване нищожността (чл. 26 ЗЗД) на актове, подлежащи на вписване по чл. 4 ПВ;

б) исковите молби за постановяване решение за сключване на окончателен договор (чл. 19, ал. 3 ЗЗД), с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, и

в) исковите молби за постановяване на други решения по чл. 4, б. „з“ и „и“ ПВ.

2. Съгласно чл. 28, т. 1 и 3 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г., в имотния регистър се вписват и:

– исковите молби, с които се иска обезсилване на актовете по чл. 27 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г.;

– исковите молби за постановяване на други решения, които заместват актовете по чл. 27 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г.

3. Съгласно чл. 4 ПВ, във вр. с чл. 112 ЗС вписват се:

а) всички актове, с които се прехвърля правото на собственост (продажба, дарение, замяна, даване вместо изпълнение, отчуждаване срещу задължение за гледане и издръжка и др.) или с които се учредява, прехвърля, изменя или прекратява друго вещно право (право на ползване, собственост върху постройка и др.) върху недвижими имоти, както и актове, с които се признават такива права (констативни нотариални актове, актове, които имат силата на констативни нотариални актове, актовете за държавна собственост, актовете за общинска собственост и други, изрично предвидени в закон);

б) договорите, с които се прехвърля наследство (чл. 212 ЗЗД), в което има недвижими имоти;

в) актовете за отказване от вещни права върху недвижими имоти (чл. 100 ЗС);

г) договорите за делба на недвижими имоти, както и съдебно-разделителните протоколи относно такива имоти;

д) молбите на кредиторите на наследодателя или на заветниците за отделяне на недвижимите имоти на наследодателя (чл. 67 ЗН);

е) договорите за наем на недвижим имот, в т. ч. на земеделска земя, за срок по-дълъг от една година (чл. 237 ЗЗД), както и договорите за аренда;

ж) спогодбите по спорове относно актове, които подлежат на вписване;

з) влезлите в сила съдебни решения, които заместват актовете по чл. 4, б. „а“ ПВ, както и решенията, с които се констатира съществуването на подлежащи на вписване актове по чл. 4, б. „а“ – „ж“ ПВ;

и) молбите за отмяна на съдебни решения, подлежащи на вписване (чл. 112, б. „к“ ЗС);

й) преписи от обявените завещания с предмет недвижим имот и права върху недвижим имот и всички други актове, за които е предвидено със закон, че подлежат на вписване.

4. Разпоредбите на чл. 27, ал. 1, т. 1, 4, 9, 10, 12-15 и ал. 2, т. 1-3 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г. изрично посочват, че се вписват и:

– апорт на недвижим имот в кооперация или търговско дружество и др.;

– договорите, с които се прехвърля предприятие, в което има недвижими имоти;

– актовете за факти, за които закон предвижда вписване;

– влязлото в законна сила постановление на съдия-изпълнителя за възлагане на недвижим имот, изнесен на публична продан;

– актовете за поправяне и допълване на вписани актове;

– съдебното решение по чл. 38 от Закона за държавната собственост, с което се отчуждава недвижим имот за държавна нужда, след изпълнението на чл. 39 от Закона за държавната собственост;

– съдебното решение, с което се отчуждава недвижим имот за общинска нужда по чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост, след изпълнението на чл. 29 от Закона за общинската собственост;

– влязлата в сила съдебна присъда, с която се конфискува недвижим имот;

– законна или договорна ипотека;

– общата възбрана и възбраната върху отделен имот;

– залогът на търговско предприятие, в активите на което има недвижим имот или вещно право върху такива имоти.

3.Осъществяване на процедурата

Компетентен орган

Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията (чл. 12, ал. 2 ПВ).

Съгласно чл. 109 ГПК, по местонахождението на имота се предявяват исковете за:

– вещни права върху недвижим имот;

– делба на съсобствен недвижим имот;

– граници и защита на нарушено владение върху недвижим имот;

– сключване на окончателен договор за учредяване и прехвърляне на вещни права върху недвижим имот;

– разваляне, унищожаване и обявяване нищожност на договори за вещни права върху недвижим имот.

Исковите молби по посочените искове следва да се впишат в СП по местонахождението на имота.

Заявител

Заявление за вписване може да отправи заинтересувано лице (страна по делото) или негов представител (чл. 8, ал. 1 ПВ, чл. 33, т. 1 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г.).

Необходими документи

За да се извърши вписването или отбелязването, се представят:

– Заявление за вписване;

– подадената в съда искова молба, по която е събрана държавна такса за образуване на дело;

– препис или препис-извлечение от молбата;

– препис от решението (за вписване на решение) (чл. 115, ал. 1 ЗС);

– документ за платена такса за вписване.

Исковата молба и решението трябва да отговарят на изискванията на чл. 6 ПВ, т. е. трябва да съдържат:

а) собственото, бащиното и фамилното име, местожителството (постоянния адрес) и единния граждански номер на страните, а когато няма такъв – мястото и датата на раждане; когато една от страните е едноличен търговец или юридическо лице, посочват се фирмата (наименованието) и организационната форма; посочват се и съдът по регистрация, номерът на фирменото дело, седалището и кодът по БУЛСТАТ, а за вписаните в търговския регистър към Агенцията по вписванията – ЕИК; за местните и чуждестранните юридически лица, които нямат съдебна регистрация в Република България, се посочват фирмата, седалището и кодът по БУЛСТАТ, съответно ЕИК;

б) датата и мястото на издаване;

в) описанието на имота, до който се отнася молбата, с посочване на вида, местонахождението (община, населено място, адрес, местност), номера на имота, площта и/или застроената площ и границите – не се прилага спрямо договорите за прехвърляне на наследство;

г) цената на имота или на правото, съответно удостоверявания материален интерес

Когато недвижимият имот се намира в район с одобрена кадастрална карта, описанията се извършват съобразно данните по чл. 60, т. 1-7 ЗКИР, като към акта се прилага скица-копие от кадастралната карта (чл. 12, ал. 1, чл. 14 ПВ).

Процедурата

Процедурата започва с представянето на подадената в съда искова молба, по която е събрана държавна такса за образуване на дело, и преписа или препис-извлечението от молбата.

Вписването се извършва по разпореждане на съдията по вписванията, като актът се записва незабавно в рамките на работния ден в предназначения за това входящ регистър, а върху самия акт се нанасят номерът, под който е записан в регистъра, датата, както и томът и страницата на партидната книга, в която е нанесено вписването. В Службите по вписванията, където има въведен програмен продукт за водене на имотни партиди, в подлежащия на вписване акт се записва и номерът на имотната партида. Преписът от молбата се прилага към особено канцеларско дело, а оригиналът с нанесените данни по вписването, се връща на правоимащия в срок до 3 дни. Ако исковата молба се отнася до няколко акта, нанасянето се извършва в партидната книга.

Ако актът, до който се отнася исковата молба, не е вписан, вписването на молбата става по реда, установен в чл. 9 ПВ (чл. 12 ПВ).

Искова молба се вписва в част „Б“ или в част „В“ от партидата, в която е вписан актът, като се отбелязва предметът на спора. В графа „Забележка“ срещу вписания акт, до който се отнася исковата молба, се отбелязва нейното вписване, като се посочва поредният номер на вписването. Влязлото в сила съдебно решение се отбелязва в графа „Забележка“ срещу вписаната искова молба (чл. 40 от Наредба № 2 от 21 април 2005 г.).

Влезлите в сила решения, постановени по исковите молби по чл. 11 ПВ, се отбелязват по начина, посочен в чл. 12 ПВ за вписване на искови молби, по представен препис от решението (чл. 14 ПВ).

В решението, в което се уважава искът, съдът дава шестмесечен срок на ищеца да извърши това отбелязване. След изтичането на този срок вписването на исковата молба губи действието си (чл. 115, ал. 2 ЗС).

Такси

За вписване на разглежданите актове се събира такса върху цената на иска в размер 0,1 на сто, но не по-малко от 10 лв.

За вписване на заявление за отмяна на съдебни решения, подлежащи на вписване, се събира такса в размер 10 лв. (чл. 2 ТДТСАВ).

За отбелязвания и заличавания, както и за подновяване на вписване се събира половината от събраната такса за вписване (чл. 3 ТДТСАВ).

Таксите постъпват по бюджета на Агенцията по вписванията (чл. 17 ТДТСАВ).

4.Резултат от процедурата

Вписването в СП има сила спрямо всички трети лица от момента на извършването му.

Актовете по чл. 114 ЗС до вписването им не могат да се противопоставят на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и вписали вещни права върху недвижимия имот (чл. 113 ЗС).

Когато вписването на исковата молба, с която се иска разваляне, унищожаване, отменяване или признаване нищожността на актове, подлежащи на вписване по чл. 112 ЗС, е предвидено с изрична разпоредба на закона, то произвежда спрямо трети лица действието, посочено в същата разпоредба. При липса на такава разпоредба вписването има значение само за да даде гласност на съдебния спор относно имоти.

Придобитите вещни права и наложени възбрани след вписване на исковите молби за постановяване на решение за сключване на окончателен договор, с който се прехвърля или учредява вещно право върху недвижим имот, не могат да се противопоставят на ищеца. Държавата или общината за вземанията си срещу праводателя, станали изискуеми до деня на прехвърлянето или учредяването на вещното право, може да обърне взискането си към имота, в чийто ръце и да се намира той.

Придобитите от трети лица вещни права след вписването на исковите молби за постановяване на други решения по чл. 112, б. „з“ ЗС не могат да се противопоставят на ищеца (чл. 114 ЗС).

На молбите не се дава ход в съдилищата, докато не бъдат вписани. Ако исковата молба не е вписана, решението, което е постановено по нея, няма действие спрямо трети лица, освен от деня, в който то е вписано (чл. 115, ал. 4 ЗС).

Ако в дадения от съда шестмесечен срок за отбелязване на решението, с което се уважава искът, ищецът не извърши това отбелязване, вписването на исковата молба губи действието си (чл. 115, ал. 2 ЗС).

Вписването по чл. 12 ПВ може да бъде заличено, като в партидната книга се отбележи съдебният акт, с който се постановява заличаването или с който се прекратява производството по образуваното дело (чл. 13 ПВ).

Всеки може да поиска справки по вписванията, отбелязванията и заличаванията, направени по книгите за вписване. Справки могат да се правят и по регистъра по чл. 33, б. „л“ ПВ. Справките са устни или писмени (чл. 42 ПВ).